Ск(т)олько проблем от «писем счастья»!
В редакцию «Каменских известий» обратились жильцы многоквартирных домов и Евгений Орехов, директор ООО «Град», с письмом, которое мы представляем читателям.
В наше время все чаще встречаются случаи, когда с жильцов многоквартирных домов требуют деньги за услуги, которых они не получали. Недобросовестные управляющие компании (далее УК) подают в суд, а там, особо не разбираясь, взыскивают денежные средства с собственника, который даже не знает о проблеме, пока не приходят аресты на банковские счета и требования об удержании из заработной платы по месту работы сумм с несколькими нулями. Как такое возможно?
Так работает приказное производство (судебный приказ).
Экспресс-форма разбирательства, где суд становится на сторону Управляющей компании. Если раньше с должником могли судиться месяцами или даже годами, то теперь решение получают сразу, и с ним идут уже в банк списывать долг со счета жильца.
Выгода такой системы очевидна, чем без зазрения совести пользуются недобросовестные управляющие компании, а именно в том, что ответчик не знает, что на него подали в суд. Он не может парировать аргументами, не может оспаривать требования. Не может дать контррасчет. И он вынужден платить, потому что, как правило, время упущено, отменить судебный приказ порой непросто. У должника списывают такой долг в банке автоматически. В этом случае УК действуют как «пираты» против беззащитных потребителей. А потом хочешь — разбирайся. Подавай на перерасчет и бегай доказывай, что не получал услуги, ищи свидетелей, фото или видео и так далее…
КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ
Предыстория. Постановления — «письма счастья», получили собственники жилья некоторых многоквартирных домов Камня-на-Оби и Каменского района, у которых был не выбран способ управления многоквартирным жилым домом, то есть не определена управляющая организация.
Постановление Администрации Каменского района «Об определении управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее МКД)».
Вот некоторые пункты:
1. Определить ООО «Диалог» управляющей организацией, для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ не реализован, не определена управляющая организация.
2. Определить срок управления многоквартирным домом ООО «Диалог» до выбора собственниками помещений в МКД способа управления МКД с управляющей организацией, определённой собственниками помещений в МКД или по результатам открытого конкурса. Но не более 1 года.
4. Датой начала осуществления ООО «Диалог» управления МКД считается день принятия решения об определении управляющей организации.
7. Уведомить собственников помещений в МКД в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего постановления о принятом решении, об условиях договора управления, об условиях прекращения договора управления ООО «Диалог». За подписью Главы Каменского района Ивана Панченко.
После получения уведомления всем стало понятно, что некая компания взяла на себя ответственность за управление домами. Время шло, люди жили своей жизнью. И все бы ничего, но многие из жителей не видели работников УК в лицо, не имели возможности познакомиться лично и уж тем более не замечали предоставленных компанией услуг. А кто-то решил сразу отказаться от услуг данной компании и заключить договор с другой УК. Но, как выяснилось, это сделать не так уж и просто.
РЕАЛЬНЫЕ ИСТОРИИ
Любовь Александровна Батлук: «Когда МКД по переулку Мельничный, дом 1 согласно Постановлению Администрации в феврале 2023 года перешел под управление УК, с этого момента компания должна была приступить к управлению домом. По документам так и было, а по факту этого не произошло. То есть дом числился у управляющей компании ООО «Диалог» в реестре лицензий, но услуги компания не оказывала на протяжении всего периода, пока МКД находился у них на управлении, а вот начисления за не оказанные услуги компания проводила регулярно и платежные документы исправно поступали на каждого собственника. Никаких договоров на оказание услуг с УК мы не подписывали. Мы собрали пакет документов для заключения договора с другой управляющей компанией. Получили в администрации ответ: «Ваши протоколы не той формы». Переделали все документы, наняв при этом юриста за свои средства, пригласили на собрание сотрудников ООО «Диалог» и письменно и по телефону, но никто так и не пришел. Вся эпопея длилась с 1 марта по 1 октября 2023 года и сейчас управляющая компания ООО «Диалог» с жильцов дома «требует» деньги за якобы предоставленные услуги. Но все жильцы дома удивляются тому, какие же услуги были предоставлены. Если по сути домом управляли сами жильцы. Провели ремонт крыши и установили новую емкость для канализации, стоимостью около 150 тысяч рублей, все это за счет самих собственников квартир. Пока мы получали отписки и собирали собрания по пятому кругу, время шло. Мы добились все-таки того, что компания ООО «Диалог» от нас наконец-то отказалась. И вот за те несколько месяцев бумажной волокиты с жильцов дома по адресу пер. Мельничный, 1 требуют деньги за якобы предоставленные услуги. Дело дошло до суда».
Село Рыбное, жильцы нескольких многоквартирных домов: «Просто крик души! Неужели нельзя подойти к нашей проблеме дифференцированно? За девять месяцев обслуживания — сделано ноль работ. Мы все прекрасно понимаем, что никаких услуг нам никто оказывать не собирается, идет просто сбор денег с населения. Почему такое хамское отношение к пенсионерам села? У нас проживает много ветеранов, есть даже узники концлагеря, неужели люди не заслужили никакого уважения? 26 июня провели встречу с представителями управляющей компании ООО «Диалог», где нам было заявлено: «Захотите получить субсидию, все равно к нам придете и будете платить. Хотите или нет». Вот к примеру — Говорят, что будут косить траву от стены на 4-6 метров, а остальное ? Опять мы? Или еще — Наймите кого-нибудь и пусть за 1000 рублей вам моют подъезды. Мы объясняем, что ТАКИЕ услуги нам не нужны, обращались в прокуратуру, но пока ответ не получили. Каждый дом села Рыбного коллективно написал заявление в Каменский суд о том, чтобы отменили постановление Каменской Администрации и аннулировали наши задолженности. Копии всех заявлений отправили в ООО «Диалог». Из суда получили ответ, что нужно не коллективное заявление, а от каждого жильца. Хотя для нас это физически невозможно, так как все жильцы уже глубокого пенсионного возраста, некоторые не ходят, у кого-то онкозаболевания и так далее. Мы все очень возмущены происходящим и намерены дойти хоть до президента, если понадобится, все разговоры записаны и все документы у нас имеются на руках и наше решение — твердо идти до конца!»
Петр Владимирович Герасимов, адрес проживания — село Рыбное, улица Комсомольская, дом 9: «Изначально с нами никто не хотел разговаривать. На общем собрании я предлагал УК ООО «Диалог» начать с малого, показать свою работу, сделать где-то ремонт. Несколько раз ездил с личным визитом в администрацию района и к самой О.В. Васильченко, на диалог со мной она не пошла. Вот к примеру: площадь у нас 6,5 тысяч квадратных метров, за обслуживание каждого квадратного метра по тарифу около 20 рублей — это 130 тысяч ежемесячно только с наших домов! Мы хотим чтобы нас услышали, и сами хотим услышать, что от нас требуется и какие услуги нам будут предоставлять и главный вопрос КОГДА?
А знаете что интересно? В перечне предоставляемых услуг есть такой пункт: работа, необходимая для надлежащего содержания несущих конструкций, фундамента, стен, колонн и столбов. То есть речь о том, что должны проводиться работы в подвале, которого в нашем доме нет вообще! Но ведь даже никто и не приехал посмотреть, что в нашем доме есть и какие работы необходимы. А плата за это начисляется.
Те, кто является собственниками квартир, но проживает в других населенных пунктах, платят молча, не вникая в ситуацию. А нам, тут живущим на месте, обидно, что нас так нагло «облапошивают» и не хотят разговаривать с людьми».
Ирина Юрьевна Ледомская, станция Плотинная, ул. Николаева, д. 39: «Постановление от администрации мы увидели на досках объявления возле дома в феврале. Письменно никаких договоров с управляющей компанией не заключали, мы так поняли, что это все проведено в одностороннем порядке без нашего на то участия и согласия. И потом наступила тишина. Первый раз жильцы квартир и управляющей компании встретились в мае 2023 года. Попытка поговорить мирно и обсудить вопросы не удалась. От управляющей компании ООО «Диалог» мы все услышали: «Вы все равно все будете платить, так как это постановление администрации».
С момента издания Постановления администрацией с февраля по октябрь никаких услуг нам ООО «Диалог» не оказывало. Тариф на обслуживание у нас был около 25 рублей за квадратный метр. Хотя некоторые, ежемесячно необходимые для дома услуги все-таки мы оплачиваем отдельно, так сказать, «со своего кармана», складываясь с жильцами и оплачивая. Пока никаких долговых обязательств от УК ООО «Диалог» нам не предъявлял, после того как мы стали возмущаться и подняли шум. В октябре 2023 года мы нашли альтернативу и заключили договор с другой управляющей компанией.
Светлана Анатольевна Кунц, Камень-на-Оби, ул.Первомайская, дом 26 (бывшее общежитие): «В феврале 2023 года нами получено постановление о переходе дома под управление компании ООО «Диалог». Из полученных услуг за весь год были: это услуги технички, которая один раз в десять дней мыла коридор и на подъезде входной группы была поменяна лампочка освещения. На этом все!
Хотя по санитарным нормам, у нас на этаже один общий туалет на все квартиры и уборка требуется ежедневная, раз в десять дней — это можно сказать «ни о чем», уборку проводили сами жильцы. Лично на меня подали в суд, задолженность у меня около четырех тысяч. Мы пытались ранее расторгнуть договор, но безуспешно, УК ООО «Диалог» каким-то образом добилась того, что они обслуживали наш дом весь год. Я лично просила руководителя ООО «Диалог» прийти к нам на собрание для разговора, но мы так и не встретились. В доме 31 жилая комната, у многих есть задолженности и суммы не маленькие, до нескольких тысяч. За что я должна ежемесячно платить 400 рублей? За техничку, за которую жильцы сами перемывали пол? Или за лампочку?»
В селе Луговое Каменского района и по улице Томская 121 в Камне-на-Оби — аналогичная ситуация. Дома находились на управлении ООО «Диалог» в 2023 году. Услуги не оказывались, либо оказывались не в полном объеме, что также привело к судебным разбирательствам и взысканию денежных средств за не подтвержденной реально выполненными работами задолженности с жильцов МКД.
А ВСЕ-ТАКИ КАК ПРАВИЛЬНО?
Если разобраться, то в общем — то все понятно: в части 1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД (многоквартирным домом) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, обратим внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.согласно п. 42 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.Согласно ч.2 ст. 161 ЖК РФ, Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна начисляться управляющей организацией жильцам в соответствии с тарифом, утвержденным решением общего собрания с учетом фактически оказанных видов услуг, а расходование соответствующих денежных средств, поступивших в счет платы за содержание и ремонт, должно производиться в соответствии с утвержденными указанным решением статьями расходов. Иными словами, управляющей компании не предоставлено право выставлять плату за не оказываемые услуги, а также в одностороннем порядке перераспределять полученные средства между услугами и работами.
Исходя из вышесказанного УК поступает, мягко говоря, не совсем правильно.
Но все-таки на практике, управляющая компания может выставлять необоснованные счета за услуги, но будет ли отказ от платежей решением проблемы? Решит ли проблему такой отказ вносить коммунальные платежи?
Нет. Скорее, только добавит проблем жильцам. Так, законом не предусмотрена безусловная возможность собственника отказаться от обязательства внесения платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, но предоставлено право требовать перерасчета за услугу ненадлежащего качества. Об этом говорит и Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, которое устанавливает нормы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества.
Поэтому, если жилец недоволен качеством и объемом услуг, получается, нужно все равно оплачивать коммунальные услуги, а потом уже составлять акты о предоставлении услуг ненадлежащего качества и требовать перерасчета. Хотя это как раз и очень сложно, практически невозможно доказать, что УК не делала ничего.
По историям, рассказанным жильцами домов, вырисовывается «схема» действий управляющей компании — тихо протянуть время, а потом собрать «долги» и попробуй докажи, что никто не работал. Ведь многие из жильцов МКД не подкованы юридически и не знают, что надо было весь год снимать видео или фиксировать в актах не выполненные работы…
Все дома по постановлению администрации находились на обслуживании ООО «Диалог» которая услуги надлежащим образом не оказывала, либо не оказывала совсем.
Приведенные в пример истории являются лишь небольшой вершиной айсберга из той горы обращений, которые поступили от «пострадавших» жильцов МКД в управляющую компанию ООО «Град», оказывающей услуги по управлению многоквартирными домами.
Евгений Орехов, директор ООО «Град»: «На протяжении всего 2023 — 2024 годов в нашу компанию начали поступать множественные обращения от собственников многоквартирных домов, причём с разных районов города, а также с сельских территорий Каменского района. Дело в том, что люди просили помощи у ООО «Град» как то вмешаться в сложившуюся ситуацию, оказать содействие. После изучения представленных документов и пояснений собственников МКД нам удалось сделать вывод, что спор, возникший между компанией ООО «Диалог» и жильцами многоквартирных домов, был связан с тем, что собственникам жилья «навязали» данную управляющую компанию. ООО «Диалог» на протяжении всего времени действия Постановления администрации пытается лишь только «начислить и взыскать с жильцов МКД» денежные средства за услуги, которые она не оказывает по содержанию многоквартирных домов. Такие действия, наносят не только материальный ущерб собственникам МКД, но и причиняют моральные страдания жильцам. Мы вмешались в этот процесс, пошли навстречу людям, подготовили документы, помогли выйти из этой непростой ситуации. Жильцы большинства этих домов находятся в судебных тяжбах, пытаются отстоять свои нарушенные права и доказать, что услуги по их МКД не оказывались на протяжении около года.
В настоящее время совместными усилиями жильцов и ООО «Град» удалось отстоять интересы жильцов вышеуказанных МКД, в том числе через суд. ООО «Град» старается помочь жильцам при любом обращении. По итогу такой работы большинство многоквартирных домов обратились к нам с настоятельной просьбой, взять их под свое управление. Хотим так же предостеречь, чтобы жильцы не сидели, не ждали когда их проблема «сама разрешится», а наоборот, активно реагировали, писали обращения в администрацию, прокуратуру, другие надзорные органы, шли к юристам во избежание финансовых проблем и необоснованных удержаний.
Отдельно хотелось бы предупредить пенсионеров, которые попадают под высокую степень риска больше всех. Данная категория жильцов самая доверчивая и, к сожалению, слабозащищённая, хочется предостеречь их от необоснованных денежных потерь.
Всегда обращайте внимание на поступающие к вам документы, полученные от кого-либо, перепроверяйте поступающую к вам информацию многократно, читайте всю полученную почтовую корреспонденцию (уведомления, повестки, и.т.д).
Обращаюсь ко всем собственникам МКД с просьбой не оставаться равнодушными по отношению к общим вопросам МКД, интересоваться ходом и жизнью самого многоквартирного дома, участвовать в собраниях».
Наличие и внедрение таких мер предосторожности приведет к сокращению количества недобросовестных действий. На сегодняшний день продолжаются судебные разбирательства, направлены обращения в правоохранительные органы, где проводятся проверки всех обращений по факту управления указанными МКД ООО «Диалог».
Мы надеемся, что действиям указанной компании будет дана соответствующая, компетентная оценка со стороны правоохранительных органов и собственникам квартир удастся сохранить денежные средства, которые необоснованно пытается получить ООО «Диалог».
Евгений ОРЕХОВ,
директор ООО «Град»
Фото иллюстративные из сети интернет
